Skladba úrokové sazby hypotéky a individuální úrokové sazby.

 

Z čeho se vlastně skládá úroková sazba hypotéky?

(Příklad: úrok 4,79 % p.a.)

Výsledná úroková sazba hypotéky je výsledkem poměrně složitého propočtu nákladů, rizik a marže banky. Pojďme si rozebrat, co vše se zhruba skrývá například za sazbou 4,79 % p.a., která je v květnu 2025 běžná u tříleté fixace.

Příklad složení úrokové sazby 4,79 % p.a.

Úroková sazba se skládá z několika základních položek. Každá banka může ve své interní metodice používat odlišné označení, ale princip je ve všech případech podobný. Zjednodušeně řečeno jde o kombinaci nákladů banky na získání peněz, kompenzace za riziko, a obchodní marže.

Naše příkladovou úrokovou sazbu tedy tvoří následující položky. Každá banka ve své metodice může jednotlivé položky nazývat interní terminologií různě, ale v podstatě se jedná o tyto:

1. Cena peněz (pro naši modelovou úrokovou sazbu cca 3,9 %)
Banky si půjčují peníze na mezibankovním trhu, kde se orientují podle tzv. úrokových swapů (např. 3letý SWAP). Aktuálně se tato sazba pohybuje kolem 3,9 %.Tato složka odráží náklady banky na získání prostředků pro financování hypoték. Banky je získávají buď z vkladů klientů, nebo prostřednictvím mezibankovního trhu, kde se orientují podle tzv. úrokových swapů. U tříleté fixace se dnes 3Y CZK SWAP pohybuje kolem 3,9 %.

Tato sazba zohledňuje očekávání trhu ohledně vývoje sazeb ČNB v budoucnosti a odráží inflační výhled.

2.Opční prémie (pro naši modelovou úrokovou sazbu cca 0,3 %)
Opční prémie je specifická přirážka, která kryje riziko předčasného splacení hypotéky ze strany klienta (např. při refinancování nebo prodeji nemovitosti). Pokud klient hypotéku ukončí předčasně, bance vznikají náklady, které si kompenzuje právě touto složkou. Není to položka, o které se běžně mluví, ale z hlediska bankovní bilance je důležitá.

3.Riziková přirážka (pro naši modelovou úrokovou sazbu cca 0,2 %)
Zohledňuje riziko nesplácení úvěru klientem. Výše této přirážky závisí na bonitě klienta a hodnotě zajištění (LTV). Tato část sazby zohledňuje kreditní riziko klienta – tedy pravděpodobnost, že nebude schopen hypotéku splácet. Výše této přirážky závisí na:

• poměru výše úvěru k hodnotě zajištění (LTV),
• bonitě klienta (příjmy, výdaje, úvěrová historie),
• účelu úvěru (nákup, výstavba, refinancování…).

Logicky platí: čím nižší riziko, tím nižší přirážka. Tyto tzv. rizikové náklady, zpravidla počítají interní systémy pro řízení rizik banky, jejichž přesný algoritmus není ani zaměstnancům banky zpravidla znám a nelze ovlivnit. To je mj. pro banky také jedním z požadavků regulátora- České národní banky.

 

4. Marže banky (pro naši modelovou úrokovou sazbu cca 0,4 %)
Zisková složka banky, která pokrývá provozní náklady a přináší zisk. Právě u marže banky bývá prostor pro slevu, individuální posouzení.

Jedná se o čistý zisk banky – tedy část sazby, která není určena na krytí nákladů ani rizik, ale slouží k pokrytí provozu a dosažení zisku. V konkurenčním prostředí je marže banky obvykle pod tlakem a bývá relativně nízká.

 

Shrnutí příkladu složení sazby 4,79 % p.a.

Složka	Přibližný podíl
Cena peněz (SWAP)	3,9 %
Opční prémie	0,3 %
Riziková přirážka	0,2 %
Marže banky	0,4 %
Celkem	4,79 %

 

 

Co ovlivňuje výši jednotlivých složek úrokové sazby?

• Ekonomické faktory: Inflace, měnová politika ČNB, vývoj úrokových sazeb na trhu.
• Parametry úvěru: Výše hypotéky, doba splatnosti, fixace, LTV.
• Bonita klienta: Příjmy, výdaje, úvěrová historie.
• Doplňkové služby: Pojištění schopnosti splácet, vedení účtu u banky.

 

Úroková sazba hypotéky je výsledkem kombinace nákladů na financování, rizikových přirážek a marže banky. Pochopení jednotlivých složek vám pomůže lépe se orientovat v nabídce hypoték a vyjednat si výhodnější podmínky.

Pokud víte, co ovlivňuje úrokovou sazbu, můžete lépe vyjednávat nebo zvolit správnou fixaci. Také snáze pochopíte rozdíly mezi jednotlivými nabídkami – často nejde jen o procento, ale o celý balíček rizik, výhod a skrytých podmínek.

Konkrétní skladbu jednotlivých položek úrokové sazby se klient nedozví, jedná se zpravidla o interní informaci banky a její obchodní tajemství.

 

Jak se vyjednává individuální úroková sazba hypotéky?

Úroková sazba hypotéky není vždy pevně daná. Pokud splňujete určité podmínky, můžete získat výhodnější tzv. individuální úrokovou sazbu. Nejde o výjimku – banky s touto možností standardně pracují. Rozhodující je ale to, kdo o ni žádá, jak ji zdůvodní, a komu je předkládána ke schválení.

 

Co je individuální sazba a proč ji banky nabízejí?

 

Každá banka má základní (katalogovou, vyhlašovanou) úrokovou sazbu, která je veřejně prezentována na webu nebo v kalkulačce. Za určitých okolností ale může být nabídnuta sazba nižší – tzv. individuálka, nebo někdy výjimka apod.. Ta může být například o 0,1 až 0,5 % p.a. nižší, někdy i víc, v závislosti na konkurenci a bonitě klienta.

Důvody, proč banka individuální sazbu nabídne:

• aby nepřišla o kvalitního klienta, který zvažuje nabídky více bank,
• v rámci akční podpory pro poradce nebo pobočky,
• jako reakci na specifický případ nebo nadstandardní bonitu.

Jaký je prostor pro individuální sazbu a odkud se bere?

Jak jsme si už dříve ukázali, úroková sazba se skládá z těchto hlavních složek: Cena peněz, opční prémie, riziková přirážka, marže banky.

Sleva se obvykle odehrává v oblasti marže banky, nikdy ne v nákladech na financování – ty jsou pro všechny stejné a dané trhem.

Někdy je malá sleva také možná v rámci úpravy rizikové přirážky. V případně, že rizikové náklady vycházejí vysoké, je možné nechat posoudit případ dodatečně interním oddělením risku banky, případně dodatečně zajistit a tím zvýšit prostor pro marži. Dále je možné také úvěr kvalitně pojistit a tím riziko snížit (pojištění schopnosti splácet, pojištění nemovitosti)

Příklad:

• Klient s kalkulovaným úrokem 4,79 % dostane slevu 0,3 % → nová sazba: 4,49 %
• Z toho 0,3 % slevy může být:
• 0,2 % snížení marže,
• 0,1 % úprava rizikové přirážky (např. díky dodatečnému zajištění,  nebo pojištění)

V 99% procentech případů je ale složkou, kde se sazba individuálně snižuje právě pouze marže.

 

Schvalovací pravomoci: Jak se schvalují individuální sazby?

 

Banky mají jasně definované úrovně schvalování výjimek. Jednotlivé úrovně schvalovací pravomoci obvykle vypadají zhruba takto:

Role v bance	Může schválit slevu až do…
Poradce na pobočce	Max. cca 0,1 %, častěji ale 0%
Hypoteční specialista banky	cca 0,1–0,2 %
Vedoucí pobočky / regionu	Cca 0,2% až 0,4 %
Centrála banky(risk, produkt)	výjimečné případy, prakticky neomezeně

 

Jsou známy i případy zvláště v období velice nízkých úrokových sazeb, i marže záporné, kdy například banka chce získat velmi bonitního klienta. Tyto případy zpravidla schvalují členové představenstva bank.

Hypoteční poradci spolupracující externě (např. i naše firma Hypošky.cz ) mají většinou přístup k jednacímu schématu přes produktové platformy, kde mohou rovnou požádat o schválení individuální sazby přes digitální žádost. Velkou roli také hrají osobní kontakty v jednotlivých bankách a znalosti konkrétních schvalovacích pravomocí a procesů

Co banku přesvědčí, že si klient zaslouží slevu?

• Nízké LTV (poměr úvěru k ceně nemovitosti) – např. do 60 %
• Nadstandardní příjmy a stabilní zaměstnání
• Historie u banky – stávající klient s dobrou historií
• Vysoký objem obchodu – např. tzv. developerská hypotéka, více klientů najednou apod.
• Konkurence – doložená konkrétní protinabídka jiné banky

 

Praktický tip pro klienty:

Neříkejte si o slevu stylem „jiná banka mi nabídla o 0,5 % míň“.
Místo toho: „Tady mám konkrétní nabídku na 4,39 % s podobnými podmínkami. Pokud bychom se mohli dostat blíže této sazbě, rád bych zůstal s vámi.“

Profesionální a respektující přístup zpravidla funguje lépe než tvrdý nátlak. Jak uvádím výše, procesy pro individuální posouzení v bankách běžně fungují, ale nejsou nikterak nárokovatelné.

 

Shrnutí:

• Individuální úrokovou sazbu lze vyjednat téměř v každé bance.
• Sleva se bere zejména z marže banky, tedy obchodní složky
• O výši slevy rozhoduje bonita, výše LTV, konkurence i  konkrétní „obchodní případ“.
• Hypoteční poradce ví, jak a kam výjimku předložit a s jakými argumenty – má přehled metodiky i osobní kontakty.

 

Upozornění :

Tento článek má primárně vzdělávací charakter a jeho cílem je zvyšování finanční gramotnosti veřejnosti. Veškeré uvedené hodnoty (včetně výše úrokových sazeb a jejich jednotlivých složek) jsou modelové a slouží k ilustraci principů fungování hypotečního financování. Úrokové sazby se v čase mění a budou se měnit i nadále v závislosti na vývoji tržního prostředí a politiky České národní banky.

Nejedná se o nabídku úvěru ani o individuální doporučení. Každý hypoteční úvěr je posuzován individuálně dle konkrétních parametrů klienta a metodiky příslušné banky.

Při tvorbě článku nebyla využita žádná neveřejná nebo důvěrná informace z interního prostředí bank, kde jsem v minulosti působil (Česká spořitelna, Komerční banka). Článek je postaven výhradně na mé odborné zkušenosti a na základě veřejně dostupných informací a tržních dat.