30 let moderních hypoték v Česku. Ve skutečnosti ale mají Čechách historii přes 160 let.

Od zástavních listů k fixaci úrokové sazby: 160 let hypoték v Čechách

Hypotéky v Česku nevznikly po revoluci. Mají za sebou víc než 160 let historie.

Málokdo ví, že první česká hypoteční banka vznikla dříve než Rakousko-Uhersko.

Byl leden 1865, Praha. V nárožním paláci na Národní třídě 43 otevřela dveře Hypoteční banka Království českého — první česká úvěrová banka, která se soustředila na úvěrování zemědělců a na pozemky či nemovitosti vystavovala zástavní listy. Zahájila činnost se základním jměním 77 tisíc zlatých a do konce roku ho navýšila na 4 820 869 zlatých.  

Byla to instituce, která se rychle zařadila mezi nejlépe hospodařící banky celé Rakouské monarchie. Když jí po pětadvaceti letech přestaly prostory stačit, přestěhovala se do vlastní novorenesanční budovy na Senovážném náměstí 13 — lokalita byla zvolena cíleně v blízkosti Plodinové burzy a obou pražských železničních nádraží, na něž přijížděli venkovští klienti banky. Dnes je v té budově hotel Carlo IV.

Pak přišlo půlstoletí ticha.

Dvě světové války, protektorát a čtyři dekády socialismu hypoteční trh doslova smazaly. V centrálně plánované ekonomice nebylo pro hypotéky místo — lidé dostávali státní a družstevní byty přidělené podle pořadníků, nikoliv na základě vlastní finanční rozvahy.

Po roce 1989 se situace začala měnit, ale pomalu. Zákon o dluhopisech sice umožnil vydávání hypotečních zástavních listů už v roce 1990, jenže úroky na počátku 90. let přesahovaly 15 % ročně a banky se obávaly nedostatečné legislativy v oblasti zástavního práva. První novodobé hypotéky byly v Česku poskytnuty až v roce 1995, po zásadní novelizaci zákona o dluhopisech. První bankou, která odstartovala novou epochu, byla Českomoravská hypoteční banka — dnes Hypoteční banka, součást skupiny ČSOB a ostatní velké banky jí následovaly.  

Vstup do EU jako katalyzátor.

Rok 2004 přinesl ekonomickou stabilizaci, integraci do evropských trhů a — postupně — pokles úrokových sazeb. Hypotéka přestala být exkluzivním produktem pro odvážné jedince a stala se standardním nástrojem financování bydlení. Banky začaly soutěžit o klienty délkou fixace, výší LTV i rychlostí schválení. V roce 2019 roční objem nových hypoték poprvé překonal hranici 200 miliard korun.  

Dnes na trhu působí více než deset bank nabízejících hypoteční produkty — od velkých hráčů jako Česká spořitelna, Komerční banka, Raiffeisenbank, ČSOB po menší specializované instituce jako Fio banka, mBank, Moneta, Air Bank. Zajímavostí  je Oberbank, která dokáže přijmout zástavy i v Rakousku, Německu a na Slovensku a poskytuje úvěry i v eurech.

Česká národní banka trh reguluje prostřednictvím limitů LTV, DTI a DSTI — nástrojů, které v 19. století neexistovaly, ale jejichž logika je stejná jako tehdy: chránit dlužníka před závazkem, který není schopen unést.

Hypotéka nebo nájem? Otázka zůstává otevřená

S návratem sazeb nad 5 % se debata o výhodnosti hypotéky oproti nájmu opět komplikuje. Rostoucí ceny nájemného sice stále tlačí misky vah k vlastnímu bydlení, ale vyšší splátky situaci zásadně mění – zvláště pro ty, kteří nemají dostatečnou rezervu vlastních prostředků. Rozhodnutí zůstává velmi individuální a závisí na lokalitě, příjmové situaci i dlouhodobých plánech.

Co si z toho vzít?

160 let vývoje hypotečního trhu nám říká jednu věc: podmínky se mění, ale základní mechanismus zůstává stejný. Nemovitost jako zástava, zástavní list jako instrument, sazba jako cena rizika. Dnešní fixační období a diskuse o refinancování jsou jen moderní variace na téma, které řešili zemědělci v Čechách v polovině 19. století.

Z praxe vidím, že většina lidí řeší hypotéku jako izolované rozhodnutí – sazba, splátka, hotovo. Jenže banky ji vždy posuzují v kontextu rizika, úplně stejně jako před 150 lety. Rozdíl je jen v nástrojích – místo odhadu statku dnes počítají DSTI a DTI. Princip je ale stejný.

Pokud uvažujete o hypotéce nebo pracujete v oblasti realit a financování bydlení — rozumět historii trhu vám pomůže lépe číst jeho budoucnost.